Процент пустующих площадей в минских бизнес-центрах стремительно растет: если в прошлом году пустовало 9% площадей бизнес-центров класса А и 3-5% - класса В1, В2 держался – вакантны были лишь около 2%, то в настоящий момент вакантно 10-12% общего объема предложения офисов. Тем не менее, ставки арендной платы пока остаются непомерно высокими...
Экономические потрясения последнего года принесли серьезные изменения на рынок офисной недвижимости. Тенденции сместились кардинально. Международная консалтинговая компания Colliers International в своем ежегодном обзоре рынков коммерческой недвижимости стран Балтии и Беларуси прогнозирует, что ставки арендной платы будут снижаться, а спрос на нее будет падать.
По оценкам консалтинговой компании, прошлый год изменил многое в офисной недвижимости. Речь идет, в первую очередь, о стремительном расширении офисных площадей: за 2008-й год Минск прирос десятком бизнес-центров высокого класса (классы А и В1 по международной классификации) общей площадью более 76 тыс.кв.м. Таким образом, общая площадь офисной недвижимости в белорусской столице, на начало прошлого года составлявшая около 175 тыс. кв. м., к началу 2009-го превысила цифру в 250 тыс.кв.м. При этом, учитывая, что строились бизнес-центры класса А и В1, процент качественной офисной недвижимости в белорусской столице вырос. Так, число бизнес-центров класса А за прошлый год удвоилось (было два, построено еще два - "Александров Пассаж" и бизнес-центр на Мясникова, 70 - общей площадью около 25 тыс. кв.м.).
В результате доля самого престижного класса в общем объеме офисной недвижимости возросла с 10% до 14%. Также вырос и чуть менее престижный класс В1 - построено 7 бизнес-центров общей площадью более 50 тыс. кв.м. Если в 2008 году к этому классу относилось 33% офисных площадей столицы, то сейчас - 39%. Доля наименее престижного класса В2 упала с 57% до 47%.
Случившийся экономический кризис, появление новых объектов и завышенные цены на аренду сыграли злую шутку с владельцами бизнес-центров престижного класса: с конца ноября 2008 года стремительно начал расти процент вакантных площадей. По этому, грустному для владельцев бизнес-центров, показателю Минск уже в декабре прошедшего года обогнал Таллинн (9,1% площадей вакантны в классе А в столице Беларуси, и 7,3% - в Таллинне) и приближается к показателю Риги (вакантны 10,4% площадей).
Ситуация с классом В была в Минске не столь грустная - вакантность составляла 4% площадей. Для сравнения - в Вильнюсе и Таллинне пустовали 10,2% офисов, а в Риге - и вовсе 25,8%.
При этом стоит отметить, что доходность бизнес-центров в Минске куда выше, чем в столицах балтийских государств. По оценкам Colliers International, в Риге, Вильнюсе и Таллинне она составляет от 9 до 9,5%, а в Минске - 13-15%. По сравнению с 2007 годом доходность бизнес-центров выросла во всех четырех столицах.
Также Минск является лидером и по ставкам арендной платы. Если в Риге они в 2008 году упали значительно, в Вильнюсе - немного, а в Таллинне на чуть-чуть, то в Минске по итогам года в целом не изменились и в два с лишним раза превышали ставки в прибалтийских столицах. Арендная плата в минских бизнес-центрах класса А составляла 33-44 евро за кв.м. в месяц (Рига - 14-18 евро, Вильнюс - 14,5-17,4 евро, Таллинн - 13-20 евро), класса В1 - 22-31 евро (Рига - 10-14 евро, Вильнюс - 10,1-14,5 евро, Таллинн - 9-14 евро), класс В2 - 17-26 евро (Рига - 6-10 евро, Вильнюс - 8,7-10,1, Таллинн - 6,4-10 евро).
Эксперты Colliers International утверждают, что в течение практически всего 2008 года ставки арендной платы были стабильными, а диапазон расценок был достаточно узким. Однако в конце ноября начались кардинальные изменения: часть владельцев офисных площадей во избежание роста вакантных мест снизили ставки арендной платы, остальные же были уверены, что спрос на офисы достаточно высок и, следовательно, расценки можно не снижать. Таким образом, на сегодняшний день разница в ставках арендной платы достаточно велика, причем она может быть даже в одном бизнес-центре - в том случае, если здание принадлежит нескольким владельцам. Однако, как указывается в отчете консалтинговой компании, к концу 2008 года впервые с 2000 года произошло снижение арендных ставок - в среднем на 6-9%.
При этом тенденции таковы, что ставки будут снижаться. Разница между самыми высокими расценками и самыми низкими начнет сокращаться - в сторону более низких ставок.
Тем не менее, несмотря на неутешительные тенденции для владельцев бизнес-центров, в 2009 году ожидается серьезный прирост офисных площадей в Минске. В частности, планируется сдать в эксплуатацию 14 новых бизнес- и многофункциональных центров общей площадью около 120 тыс. кв.м, из которых около 75 тыс. м.кв. будет предназначаться непосредственно для аренды под офисы. При этом большинство новых объектов будет относится к престижным классам А и В1.
Сумеют они найти арендаторов или же будут стоять полупустыми, зависит, в первую очередь, от арендных ставок и от общей экономической ситуации в Беларуси. Пока в большей мере востребованы дешевые бизнес-центры класса В2 - те самые, от которых еще год назад арендаторы отказывались в пользу более престижных офисов.
http://eden.by/article/biznescentry_rastut_i_pustejutno_ne_deshevejut-17/